有錢人都靠房地產致富的三個原因

一直以來, 有土斯有財的概念深植人心。即使股票市場的報酬率看起來更誘人, 為什麼我們聽到更多的情況的有錢人是靠投資房地產來致富呢? 今天席亞就帶大家來解析三個最根本的原因。

1. 房地產是長期投資
比起股票市場, 投資房地產比較沒有止損停利的概念。一方面是因為房產的流動性較低, 另一方面是許多人當面臨房價下跌時都會以“反正可以拿來自住”的心裡持續持有房地產。尤其是第一棟房產, 大部分的人比較不會當作他是投資, 因此沒有止損或是獲利了結的概念。許多人都是等到房價一直漲一直漲才發現自己忽然變得很有錢。
諷刺的是這種不止損停利的概念反而是最有效的投資策略, 因為長期下來, 隨著經濟發展, 投資報酬率總會是正的。
與其拿部分資金, 在股市短線進出追求高報酬(要知道散戶在股市中短線進出是很難長期獲利的); 在房市裡這種all-in 並且獲得長期穩定報酬的方式才是增加資產最有效的策略。

2. 槓桿
不論是自住或是投資, 購買房地產要取得貸款都較投資其他資產容易得多。因為房地產的保值特性, 金融機構更願意以房屋當作抵押品貸款。要知道, 槓桿在你的資產總投資報酬率扮演著最最最最重要的角色。取得便宜有效的槓桿, 是穩定快速致富的不二法門。
以30年, 1000萬的房子, 自付2成的房貸為例, 這相當可以使用將近五倍的槓桿30年。如果你購買的房產平均每年漲2%(稍高於通膨), 30年後房價為1800萬。也就是說, 一開始只需準備200萬, 30年後將享有800萬的資產增值(報酬率500%, 但實際上會因為分期付款而稍微低於這個數字)
有些黃金地段的房價漲幅遠高於2%, 那報酬率就更可觀了。

3. 利率
長期低利的環境會透過兩個面向影響房價。

一是便宜的槓桿。以台灣房貸利率1.X%為例, 扣除通膨後的實質利率已經接近0%。沒有成本地使用槓桿, 使得再貴的房子都可藉由貸款得到舒緩。
衡量房地產報酬率最重要的指標是房價房租比。如果租金收入的報酬率每年為1.5%, 可透過槓桿放大至5%以上, 那購買房地產永遠都算是划算的交易。

二是浮濫的資金。低利率跟浮濫的資金可以說是一體兩面。
銀行業的資金過多, 有放款壓力, 不斷地將利率壓低吸引貸款。
保險業更是吸收人民儲蓄的大本營。由於台灣缺乏良好的長期投資標的, 房地產最終也吸引大量的壽險資金投入。

也許有人會好奇, 台灣明明沒有QE, 為什麼還會長期維持低利率的環境。其中有很多原因, 但席亞認為這跟台灣是出口導向的國家有很大的關聯。為了為持出口競爭力, 央行操縱匯率已經不是新聞。但代價就是大量的新台幣不斷流入市場而引發房價通膨。

以上都是房價難以下跌的原因。若秉持著居住正義, 政府是應該透過稅務的方式來打壓房價。但席亞相信, 有錢人總是可以找到方法避稅的。